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中新网重庆4月10日电
10日,全球房地产服务营运商戴德梁行发布《2015年第一季度重庆房地产市场总结及第二季度展望报告》。报告显示,第一季度重庆主城区商品住宅成交均价实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;新增甲级写字楼拉高重庆市甲级写字楼平均租金至每月每平方米99.8元,环比上涨5.1%;优质购物中心开业以及春节消费旺季带动,第一季度重庆市优质商铺平均租金环比微涨。

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

重庆主城区商品住宅成交均价小幅上涨

1“1+18”-商圈多元化再升级

报告显示,今年前两个月,受春节假期因素的影响,开发商推盘意愿下降,重庆主城区商品住宅批准预售面积为214.4万平方米,比去年同期下降14.4%;供应减少及假期因素令重庆住宅成交量下滑明显,主城区商品住宅成交面积同比下滑15.7%至193.3万平方米,月均成交面积仅为96.7万平方米,比去年四季度月均成交水平下降了52.5%。

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

价格方面,尽管住宅市场供需同步萎缩,但重庆主城区商品住宅成交均价仍实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;其中受成交结构的影响,渝中区住宅成交均价环比大幅增长33.8%至每平方米1,1104元。

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示,虽然前两个月市场表现疲软,但进入三月后,中央针对楼市频频释放积极信号,多个城市出台公积金新政,国家多个部门也于三月底密集出台了下调公积金贷款首付比例、二套房贷款首付比例、以及以及缩短营业税免征年限等楼市刺激政策。货币政策及信贷政策的双宽松格局有望改善房地产市场预期,并助推刚性需求的进一步释放。

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此外,伴随四月中旬春季房交会的到来,重庆主城区有望迎来一波推盘潮。在新增供应放量及宽松的政策环境的支撑下,商品住宅成交量有望呈延续三月下旬回暖的态势。但鉴于重庆主城区楼市库存依然维持在高位,预计年内市场总基调仍将以去库存为主,房价缺乏显著上涨的基础。

资料来源:中国指数研究院收集整理

新增甲级写字楼拉高平均租金

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

报告显示,第一季度重庆甲级写字楼存量由695,917平方米增至813,917平方米,其中,位于渝中区的环球金融中心投入市场,为重庆甲级写字楼市场带来约74,000平方米的新增供应;甲级写字楼平均租金环比增长5.1%至每月每平方米99.8元;在新增供应的刺激下,第一季度吸纳量也环比增加47.4.7%至20,517平方米。

2五大核心商圈收割近七成人气

戴德梁行研究报告预计,重庆第二季度将有三栋甲级写字楼入市。虽然重庆整体经济的快速增长持续刺激了市场需求的释放,但甲级写字楼集中入市仍将在加剧写字楼租赁市场竞争,令租金承压的同时或将带动全市甲级写字楼空置率走高。

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

值得关注的是,江北嘴、化龙桥等新兴区域未来发展前景可期,物业品质相对较高,伴随基础配套设施的逐步完善,这些片区料将进一步吸引其他区租户的迁入。

图:2017年五大核心商圈社零总额

优质商业租金继续微涨

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报告显示,第一季度,位于江北区的东原新新park开业,为市场新增18万平方米的优质商业,填补了大石坝地区多年无大型高端购物中心的空白,重庆市优质商业总存量增至246.1万平方米;受优质商业入市以及春节消费旺季的带动,第一季度全市优质商铺的平均租金微幅上涨。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

另外,尽管去年下半年以来,共计体量超过60万平方米的优质商业集中入市,占重庆现有优质商业整体存量的近三成,但基于各项目较强的品牌号召力,加之适逢传统销售旺季,商家入驻意向强烈,新近入市项目空置率均明显下降。因此,在租金走高的同时,全市优质商业空置率较上季度下降0.41个百分点至11.42%。

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

江冰河认为,整体来看,为促进第三产业的发展,近几年重庆市出台了一系列政策及相关规划,服务业在全市经济中的地位凸显;伴随主城区各大核心商圈提档升级的推进,预计短期内重庆优质商铺租金将保持上行走势。

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

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资料来源:中国指数研究院收集整理

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

4日益减少的百货,急速增加的购物中心

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

5社区商业崛起,最后一公里消费升级

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