必赢亚州366net2018年11月份买了一套65万的房子

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来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问:2018年11月份买了一套65万的房子,首付35万、贷款30万,5年后要卖多少钱才不亏本?

当前楼市的焦点,是房租大涨。

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呵呵,感觉头条很多问题重复性很大,刚刚回答了一个类似的。

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

如果题主纯粹投资,毛坯房买进卖出,可以参考:首付35万,贷30万总还款额在63万。月供大概在1700元,5年总还款10万左右,本金大概还了2万。因此5年的成本为35+10=45万。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

还有一个隐形成本:35万本金存入银行5年定期获得收益大概在7万左右,或则更好一点有10万。

情况真是这样吗?

如果你拿了钥匙,每月物业费大概在200元左右,五年共1.2万物业费。

不妨算笔账。

题主要卖房,必须还清贷款这是最简单的卖房方法,需还掉银行贷款剩余本金。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

如果提前还款,银行五年后不收违约金1%或则3%,那就还需还掉28万本金。有些小银行不收提前还款的违约金,有些需要,必须问清楚。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

所以这套房你实际花的总成本在
45+10+28=83万左右,如果还加上办证等下来,85万没跑了。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

假设题主65万买70平的房子房价9000,100平的房子房价6500,120平的房子房价5500左右。现70平均价需要上涨30%到12000,100平均价需要上涨30%到8300,
120平均价要上涨30%到7000,所以总得来说同区房价要上涨30%才是保险的,还要高于这个基础才能卖,不然连成本都捞不回。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

有人说可出租,简装修预计10万,月房租2000,五年满租金12万,成本83+10-12=81万,相差无几。

那么我们按照贷款方式计算一下。

题主要考虑现在新发盘的楼面均价,租房价格,卖地均价。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

如果是小县城的要上涨30%,需考虑该地方是否有重大利好,不然现在的房价已经过了爆发期,很可能楼主已经成接盘侠,有价无市。就算是一线二线城市也是要看地方,已经过了纯粹炒楼的阶段,房价现在大范围涨两三千已经很不合适。

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

如果是自住,毕竟钱是没办法住的,买房是刚需的话,可以购买,适合自己的月供就可以。如果对自己收支平衡带来很大压力,建议可以继续观望,持有现金或则投资其他项目来赚钱也可以。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

你这个问题要通过计算才知道5年后要卖多少钱才不亏本?下面为计算得出答案。

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

房价65万,首付35万,贷款30万,贷款利率上浮20%也就是5.88%,贷款5年,5年后要卖多少钱才不亏本呢?

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

首先来计算一下你的贷款月供和贷款利息,如上图,根据你的描述计算出来的情况,还款总额为404818.1元,贷款利息为54818.1元,月供为6746.97元。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

所以可以根据这个数据得出,可以计算出你的实际购房成本:

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

首付款35万元

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

贷款30万元

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

贷款利息约为5.48万元

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

这些总和为:35万元+30万元+5.48万元=70.48万元

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

这70.48万元就是你实际为了这套房子付出的成本。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

是不是5年后房子只要卖70.48万元你就保本了呢?

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

肯定不是,而肯定还要算上假如你把这笔钱不去买房,然后拿去理财的利息,再度加上投资收益的利息才是你真正这套房付出的成本。

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